ホテルや旅館の経営をしている方は、排水管について心配や疑問があるのではないでしょうか。今回は、なぜ排水管の補修が必要なのか、放置しておくことで起きる災害、配管の種類、寿命、補修費用など、事前に知っておきたいホテル向け排水管補修工事の流れを詳しくご紹介します。

1.ホテル排水管の補修が必要不可欠な理由

給水管や排水管の中は宿泊者はもちろん従業員や経営者でも見ることはないと思います。
しかし排水管の中を覗いてみるとサビだらけになっていたり異物が挟まっているという状況は多々あります。
サビや異物をそのままにしておくと詰まりや漏水、異臭の原因になります。
宿泊者がトイレの水を流した時、詰まりや異臭がしたならば旅館やホテルの評価は下がってしまいます。
実際に宿泊者が客室を重視する点は清潔さやお風呂など水回りを重視する方が多いです。
床や壁、家具家電類など目に見えるところばかり新品にしてしまいがちですが、どんなに見た目がきれいでも異臭がしていたら良い部屋とは思ってもらえません。
より良いホテルや旅館を目指すために排水管のメンテナンスも怠らないようにしましょう。

2.排水管の耐用年数と修繕目安

最近の建物の給排水管は硬質ポリ塩化ビニル管・硬質ビニルライニング鋼管・耐火二層管など耐久性や耐食性に優れた管が使用されていますが、1990年頃までに使用されていた管は給水管と雑排水管は配管用炭素鋼鋼管（白ガス管、黒ガス管、SGP管、鉄管と呼ばれる）、汚水管は排水用鋳鉄管でした。
雑排水管は風呂・洗面・洗濯・台所の排水管、汚水管はトイレの排水管です。
管の種類によって耐久年数は変わりますが、概ね以下の耐久年数となります。

・配管用炭素鋼鋼管（雑排水管）・・・約30年
・鋳鉄管（汚水管）・・・35年～40年

3.築25年以上のホテル排水管の劣化に注意

■配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管が使われなくなった要因

配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管が使われなくなった要因は、老朽化によるサビの発生、それによる詰まりや管に穴が開き漏水するなどの被害があるからです。
どちらも鉄管ですので耐久年数は約30年、長くても40年程度です。
20年程経つと管にサビが発生し詰まりや漏水の原因になります。その都度修理をしても次から次へと修理箇所が増えていくでしょう。
費用や手間がかさむので、早めに大規模修繕を検討してください。

1990年より前に建築された建物は排水管の寿命が来ていると考えた方が良いです。

【築47年の雑排水管内】

4.築25年以上の建物で起こる排水管災害

・水漏れがする

配管が劣化して管に穴が開いていたり継手の部分が腐食している可能性があります。

・水の流れが悪くなる

配管が劣化してサビが発生し管径が小さくなっていたりサビコブに異物が引っ掛かって管内が詰まっています。

・水が濁ってくる、赤っぽくなる

管内にサビが発生していてサビの影響により水の色が変化しています。

・異臭がする

管内にサビや尿石が付着して異臭の原因となっています。

5.ホテル向け排水管補修工事の方法

更新工事

更新工事はその名の通り管を新しく取り替える工法です。
昔からある工法で古くなった管を切断して取り外し新しい管に取り替えます。最近は技術の進歩により、既にコーティングされた管があり、更新する際はこのコーティング管を使用するので錆の発生や腐食がしにくくなっています。
更新工事後の耐久年数は40年～50年程度です。

更生工事（ライニング工事）

更生工事とは一言でいえば既存管の内側をコーティングする工事です。
既存管の内側をコーティングすることで錆の発生や腐食を防ぎます。
従来の工法は既存管の内側に樹脂を吹き付けてコーティングする塗布ライニングでしたが、現在は反転工法・形成工法・さや管工法・製管工法など、塗布ライニングより優れた工法があります。
更生工事後の耐久年数は工法により変わりますが、短いもので約10年、長いもので約40年程度です。

【ライニング工事ビフォーアフター】

更生工事の詳しい工法については下記の資料を見ていただくとわかります。
排水管更生工事の工法に関する無料資料をダウンロードする

下記に更新工事と更生工事の比較を書いた記事があるので是非ご覧ください。
排水管補修方法と工法別比較 | 扇矢工事株式会社 (ougiyakouji.co.jp)

6.配管修理工事の費用目安

修理費用は工事の規模や場所、方法によって大きく変わります。

更新工事（取り換え工事）・・・1部屋当たり30～70万円

更生工事（ライニング工事）・・・1部屋当たり20～40万円

上記の金額は共用部のみの金額です。
更新工事の方が壁開口する面積が増えるためその分建築費用が高くなります。
また建物すべての配管を補修する場合は施工日数も更新工事の方が長くなるので費用が高くなります。
更新工事は更生工事の1.5倍～2.5倍くらいの金額と考えてください。
あくまでも目安なので実際の金額を知りたい方は業者に見積もりを取ってください。

7.配管工事業者の選び方

まずは複数の補修工法の見積を取りましょう。
基本的には『塗布ライニング』・『ガラス繊維や有機質繊維を使用するライニング』・『更新工事』の3種類の工法の見積もりを取ると良いです。
1社でこの内の2工法施工できる業者や3工法すべて施工できる業者もあります。
ライニング工事を依頼する場合はまず工法確認をしましょう。複数の業者の見積もりを比較して1社だけ安いところがあってもそれは塗布だけの場合があります。（ガラス繊維や有機質繊維を使用しない分塗布ライニングは安価になります）
専有部と共用部の配管で施工内容を変えたい場合などは様々な施工方法が可能な業者を選ぶと工事もまとめて行えますし費用も抑えられます。

8.まとめ

1990年以前に建てられた建物は配管修理の検討をしてください。特に排水管はほとんどが鉄管を使用しており様々な異物を流すため、サビの発生や劣化が著しいです。サビをそのままにしておくと漏水や詰まりの原因になります。配管の修繕をする場合、まずは更生工事を検討してください。築年数が50年以上の建物や管の損傷が激しい場合は更新工事しか補修方法がなくなってしまうので、管の修繕は早めに検討して修繕費用の削減と施工期間を短くしましょう。修理をするか迷っている方はカメラ調査だけでもしてみてください。劣化が酷くなければ高圧洗浄を定期的に行えば数年は長持ちします。災害が起きる前に事前に対処しましょう。

更生工事と更新工事のメリットやデメリットについては下記の記事をご覧ください。
更生工事（ライニング工事）更新工事との比較、メリットデメリット | 扇矢工事株式会社 (ougiyakouji.co.jp)

下記に弊社で施工したライニング工事の費用と日数を記載しているので是非ご覧ください。
給排水管ライニング工事費用について（更生工事費用相場） | 扇矢工事株式会社 (ougiyakouji.co.jp)

排水管点検・工事のご依頼方法

弊社ではカメラ調査のみのご依頼も承っております。
更生工事について詳細を聞きたい・知りたい方は、是非一度お問合せください。

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