ホテルの売買に関するトラブルでは、隠れた瑕疵(かし)に注意する必要があります。
隠れた瑕疵とは、土地や建物の購入時に買主が知らなかった・発見できなかった瑕疵のことです。具体的には土台部分のシロアリ被害や配管の水漏れがあります。生活してはじめて気づく欠陥、購入時に注意深く見ていたにもかかわらず発見できなかった欠陥はすべて隠れた瑕疵です。不動産の瑕疵は、売主の責任として故意や過失がなくても契約不適合責任という民法上の責任が発生します。そのため隠れた瑕疵であっても売主の責任として売却後に賠償請求される事があるので、売り主側は売却する物件の状況を正確に不動産会社や買い手側に伝える必要があります。
しかし、壁の内部の配管が破損しているかどうかは、売主も引き渡し時に気づかない可能性が高いです。上述のように売主が発見不可能でも瑕疵担保責任は追及されます。ただ、取引時に買主がその瑕疵を知っている、若しくは買主が注意をしていれば発見できたと考えられる場合には、買主は契約具適合責任を主張できません。

隠れた瑕疵に関するトラブルは、どんな物件にも起こる可能性があり、売主が発見不可能でも契約不適合責任は追及されます。トラブルを防ぐために売主が事前にできる対策として、ホテルの排水管など隠れた瑕疵に該当する部分を売却前にしっかりと確認することが必須です。

この記事ではホテル排水管のトラブルと原因、補修方法についてご紹介します。

よくある排水管トラブル

排水管は雑排水管と汚水管に分かれます。
台所・浴室・洗面所・洗濯の排水管を雑排水管、トイレの排水管を汚水管といいます。
浴室や洗面所は、錆コブに髪の毛や垢などが溜まって詰まりやすくなります。汚水管は錆や尿石が管内に付着して管径が小さくなり詰まりが発生します。
排水管についたサビや異物をそのままにしていると、悪臭が発生したり管に穴が空いて漏水するトラブルが起きます。

トラブルの原因

・漏水
配管が劣化して管に穴が開いていたり継手の部分が腐食している。

・水の流れが悪くなる
配管が劣化してサビが発生し管径が小さくなっていたり錆コブに異物が引っ掛かって管内が詰まっている。

・水が濁ってくる、赤っぽくなる
管内にサビが発生していてサビの影響により水の色が変化する。

・異臭がする
管内にサビや尿石が付着して異臭がする。

【築30年以上の排水管】

排水管の種類、耐用年数、修繕時期

最近の建物の排水管は硬質ポリ塩化ビニル管・硬質ビニルライニング鋼管・耐火二層管など耐久性や耐食性に優れた管が使用されていますが、一昔前までに使用されていた管は給水管と雑排水管は配管用炭素鋼鋼管（白ガス管、黒ガス管、SGP管、鉄管と呼ばれる）、汚水管は排水用鋳鉄管でした。
管の種類によって耐久年数は変わりますが、概ね以下の耐久年数となります。

・配管用炭素鋼鋼管・・・約30年
・鋳鉄管・・・35年～40年

1990年より前に建築された建物は排水管の寿命が来ているので早めに修繕しましょう。
（※毎年定期洗浄をしていても築30年を超えていたら修繕してください。）

排水管の修繕工法

－更生工事（ライニング工事）

更生工事とは一言でいえば既存管の内側をコーティングする工法です。
既存管の内側をコーティングすることで錆の発生や腐食を防ぎます。
従来の工法は既存管の内側に樹脂を吹き付けてコーティングする塗布ライニングでしたが、現在は反転工法・形成工法・さや管工法・製管工法など、塗布ライニングより優れた工法があります。
更生工事後の耐久年数は工法により変わりますが、短いもので約10年、長いもので約40年程度です。

ライニング工法についての詳しい内容は下記の資料（無料）をダウンロードしてください。
排水管の更生工事に関する無料資料をダウンロードする

【ライニング工事施工写真】

－更新工事（取り換え工事）

更新工事はその名の通り管を新しく取り替える工法です。
昔からある工法で古くなった管を切断して取り外し新しい管に取り替えます。最近は技術の進歩により、既にコーティングされた管があり、更新する際はこのコーティング管を使用するので錆の発生や腐食がしにくくなっています。
更新工事後の耐久年数は40年～50年程度です。

下記に排水管の補修方法と工法別の比較を書いた記事があるので是非ご覧ください。
排水管補修方法と工法別比較 | 扇矢工事株式会社 (ougiyakouji.co.jp)

排水管工事費用目安

修理費用は工事の規模や場所、方法によって大きく変わります。

更新工事（取り換え工事）・・・1戸当たり30～70万円

更生工事（ライニング工事）・・・1戸当たり20～40万円

上記の金額は共用部のみの金額です。
更新工事の方が壁開口する面積が増えるためその分建築費用が高くなります。
また建物すべての配管を補修する場合は施工日数も更新工事の方が長くなるので費用が高くなります。
更新工事は更生工事の1.5倍～2.5倍くらいの金額と考えてください。
あくまでも目安なので実際の金額を知りたい方は業者に見積もりを取ってください。

ホテルの排水管補修が必要不可欠な理由

給水管や排水管の中は宿泊者はもちろん従業員や経営者でも見ることはないと思います。
しかし中を覗いてみるとサビだらけになっていたり異物が挟まっているという状況は多々あります。
サビや異物をそのままにしておくと詰まりや漏水、異臭の原因になります。
宿泊者がトイレの水を流した時、詰まりや異臭がしたならばホテルの評価は下がってしまいます。
実際に宿泊者が客室を重視する点は清潔さやお風呂など水回りを重視する方が多いです。
床や壁、家具家電類など目に見えるところばかり新品にしてしまいがちですが、どんなに見た目がきれいでも異臭がしていたら良い部屋とは思ってもらえません。
より良いホテルを目指すために排水管のメンテナンスも怠らないようにしましょう。

まとめ

ホテル排水管の補修について書いてきました。
排水管は隠れた瑕疵に当てはまりますので、不具合があるのを知らずに売却してしまうと売主の責任として売却後に賠償請求される事があります。
売主側はこのようなトラブルを避けるためにも売却前に排水管内を調査しましょう。さらに補修をしておくと建物価値も上がります。
買主側は購入前に排水管に瑕疵がないか確認しましょう。
排水管に異常がある状態で営業してしまうと漏水災害や異臭がしてホテルの評価が下がってしまいます。
築30年以上経っている建物は排水管の寿命が来ており補修が必要なので、すでに補修してある建物を購入するか自分で負担して補修する場合はどのくらいの費用で補修できるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
補修方法は更新工事よりも安価で短期間でできるライニング工事がおススメです。

排水管点検・工事のご依頼方法

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更生工事について詳細を聞きたい・知りたい方は、是非一度お問合せください。

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