この記事ではテナントビルの配管について、理解し、維持するために必要な情報を提供します。配管の種類、寿命、交換補修の時期や方法、費用など詳しくご紹介します。

1.テナントビル配管の種類

給水管

給水装置の一部。地中に埋設された水道局の配水管から各フロアに水を送るための管。

給湯管

給湯機で温めたお湯を送る管。給湯機からキッチンや洗面所に通っている。

排水管

キッチン・お風呂・洗面所・洗濯機・トイレから排水した水を流す管。
トイレに接続されている排水管を汚水管、それ以外の排水管を雑排水管と呼ぶ。

2.テナントビル配管の材質と寿命

鉄管（鋼管）

鉄管と鋼管の違いは炭素量の含有率です。鉄管の方が炭素量が少なく、鋼管の方が炭素量が多いです。
昭和50年代頃まで雑排水管で使われていたのが配管用炭素鋼鋼管です。白ガス管・SGP管・鉄管とも呼ばれています。
鋼管の内外面に亜鉛メッキが施されているだけなので、管内にサビが発生したり内外面ともに腐食が生じます。
継手はドレネージ継手によるネジ接合でネジ切り部分は半分程度の肉厚しかないので腐食減肉による漏水が起きます。
耐久年数は約30年です。

硬質塩化ビニル管（塩ビ管）

耐食性・耐薬品性に優れていてサビることもないので寿命が長く、軽量で加工性も高くコストも低価格の管。
最近の建物の水道管（給湯管・給水管・排水管）はほとんど塩ビ管を使用しています。
水道管以外の管も塩ビ管が多く使われています。
塩ビ管にも様々な種類があり用途によって使用する管が変わります。
耐久年数は20年～25年です。

ポリエチレン管

給湯管や給水管に使用されている管。可とう性に優れており自由に伸ばすことができるので施工性が高いです。
また耐寒性と耐熱性も高いので使用可能温度が幅広く、更には耐食性も高いので劣化しにくいです。
耐久年数は約30年です。

3.築25年以上の建物は配管の劣化に注意

1980年頃までに建てられた建物の雑排水管は配管用炭素鋼鋼管（白ガス管、黒ガス管、SGP管、鉄管と呼ばれる）、汚水管は排水用鋳鉄管が使用されていました。
その後、アルファ―管や硬質ポリ塩化ビニル管と使われる管種が変更していき、現在では配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管は使われなくなりました。

■配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管が使われなくなった要因

配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管が使われなくなった要因は、老朽化によるサビの発生、それによる詰まりや管に穴が開き漏水するなどの被害があるからです。
どちらも鉄管ですので耐久年数は約30年、長くても40年程度です。
20年程経つと管にサビが発生し詰まりや漏水の原因になります。その都度修理をしても次から次へと修理箇所が増えていくでしょう。
費用や手間がかさむので、早めに大規模修繕を検討してください。

1990年より前に建築された建物は排水管の寿命が来ていると考えた方が良いです。

【築37年の雑排水管内】

4.こんな症状が出たら修理が必要

・水漏れがする

配管が劣化して管に穴が開いていたり継手の部分が腐食している可能性があります。

・水の流れが悪くなる

配管が劣化してサビが発生し管径が小さくなっていたりサビコブに異物が引っ掛かって管内が詰まっています。

・水が濁ってくる、赤っぽくなる

管内にサビが発生していてサビの影響により水の色が変化しています。

5.配管修理工事の方法

更新工事

更新工事はその名の通り管を新しく取り替える工法です。
昔からある工法で古くなった管を切断して取り外し新しい管に取り替えます。最近は技術の進歩により、既にコーティングされた管があり、更新する際はこのコーティング管を使用するので錆の発生や腐食がしにくくなっています。
更新工事後の耐久年数は40年～50年程度です。

更生工事（ライニング工事）

更生工事とは一言でいえば既存管の内側をコーティングする工事です。
既存管の内側をコーティングすることで錆の発生や腐食を防ぎます。
従来の工法は既存管の内側に樹脂を吹き付けてコーティングする塗布ライニングでしたが、現在は反転工法・形成工法・さや管工法・製管工法など、塗布ライニングより優れた工法があります。
更生工事後の耐久年数は工法により変わりますが、短いもので約10年、長いもので約40年程度です。

下記に排水管の補修方法と工法別の比較を書いた記事があるので是非ご覧ください。
排水管補修方法と工法別比較 | 扇矢工事株式会社 (ougiyakouji.co.jp)

更生工事と更新工事のメリットやデメリットについては下記の記事をご覧ください。
更生工事（ライニング工事）更新工事との比較、メリットデメリット | 扇矢工事株式会社 (ougiyakouji.co.jp)

6.配管修理工事の難易度

各フロアの横引配管は『床スラブ上配管』と『床スラブ貫通配管』があります。
床スラブ上配管は床とスラブの間に配管が通っている状態で、床スラブ貫通配管は床の下にすぐスラブがありその下に配管が通っています。
更新工事をする場合、床スラブ上配管の場合は床を開口して作業ができますが、床スラブ貫通配管の場合は下階の天井を開口しないと作業できません。
更生工事であれば床や天井を開口しなくても作業できますが、1店舗のみの補修は基本施工不可です。
築年数が古い建物はまれに床スラブ貫通配管の場合があります。

7.配管修理工事の費用目安

修理費用は工事の規模や場所、方法によって大きく変わります。

更新工事（取り換え工事）・・・1系統当たり30～70万円

更生工事（ライニング工事）・・・1系統当たり20～40万円

上記の金額は共用部立主管のみの金額です。
更新工事の方が壁開口する面積が増えるためその分建築費用が高くなります。
また建物すべての配管を補修する場合は施工日数も更新工事の方が長くなるので費用が高くなります。
更新工事は更生工事の1.5倍～2.5倍くらいの金額と考えてください。
あくまでも目安なので実際の金額を知りたい方は業者に見積もりを取ってください。

8.配管工事業者の選び方

まずは複数の補修工法の見積を取りましょう。
基本的には『塗布ライニング』・『ガラス繊維や有機質繊維を使用するライニング』・『更新工事』の3種類の工法の見積もりを取ると良いです。
1社でこの内の2工法施工できる業者や3工法すべて施工できる業者もあります。
ライニング工事を依頼する場合はまず工法確認をしましょう。複数の業者の見積もりを比較して1社だけ安いところがあってもそれは塗布だけの場合があります。（ガラス繊維や有機質繊維を使用しない分塗布ライニングは安価になります）
専有部と共用部の配管で施工内容を変えたい場合などは様々な施工方法が可能な業者を選ぶと工事もまとめて行えますし費用も抑えられます。

9.テナントビル配管工事の注意点

テナントビルの場合、事務所仕上げや居抜き状態で引き渡す場合は問題ないですが、スケルトン状態で引渡して借主が配管工事を行う場合は、排水管に正しく繋がれているか確認が必要です。着工前に貸主に設計図を提出して事前承諾を得るよう契約書に規定していても守られないことが多々あります。
実際に正しく配管がされておらず水が流れなくなってしまい、お店を休業して店内の一部を壊し配管工事をやり直さなければならないこともあります。これは借主が貸主に設計図を提出せずに工事をしたことが原因でした。排水管は一度店内が完成してしまうと、店舗の予算やスケジュール的にも再工事は難しくなります。
配管の図面がなければどこに管があるかわからず工事が難航してしまいます。

10.テナントビル排水管補修のおススメは更生工事（ライニング工事）

更生工事は更新工事に比べ店舗内へ入室する部屋が少ないです。
更生工事は管の中をロボットで補修するのですべての階で壁開口し管を切断しなくても作業できます。
地下ピットや屋上、パイプシャフトから施工可能であれば、共用部のみの補修の場合、店舗内への入室はなくなるので営業したまま工事が可能です。
さらに基本的には1系統1日で作業が終了しますので排水規制時間も少なく済みます。

11.まとめ

まずはどの程度まで配管を補修したいのか決めます。
補修はしたいけど5年後10年後に建物を建て替える考えがあれば一番費用が抑えられる塗布ライニングでも良いと思います。建て替える予定がない場合は更新工事やガラス繊維や有機質繊維を使用する耐久性の高い更生工事をオススメします。
店舗を休ませることなく補修したい、壁に穴を開けたくない場合や費用は抑えたいけど耐久性も求めたい場合はガラス繊維や有機質繊維を使用する更生工事がオススメです。
塗布ライニングを一度してしまうとほとんどの場合、次回は更新工事をするしか修繕方法がなくなってしまいます。そうなると費用が余計にかかってしまい借主の方からもまた工事をするのかと不満を持たれることもあります。

1990年以前に建てられた建物は配管修理の検討をしてください。特に排水管はほとんどが鉄管を使用しており様々な異物を流すため、サビの発生や劣化が著しいです。サビをそのままにしておくと漏水や詰まりの原因になります。配管の修繕をする場合、まずは更生工事を検討してください。築年数が50年以上の建物や管の損傷が激しい場合は更新工事しか補修方法がなくなってしまうので、管の修繕は早めに検討して修繕費用の削減と施工期間を短くしましょう。修理をするか迷っている方はカメラ調査だけでもしてみてください。劣化が酷くなければ高圧洗浄を定期的に行えば数年は長持ちします。災害が起きる前に事前に対処しましょう。

排水管点検・工事のご依頼方法

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