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マンション、商業ビル等建物の給排水管老朽化問題と補修工事

建物の老朽化と内部配管の問題点

1960年代後半から大衆向けの住宅供給が促進され、団地・マンションの普及が促進されていきました。
また、会社や店舗事業所などの建物でもビル化・高層化が進み、1968年には第一号の超高層建築物(147メートル・36階)「霞ヶ関ビルディング」が誕生。ここから超高層ビルが多く建てられるようになりました。
令和2年末時点で日本の分譲マンションストック総数は約670万戸に及びます。その中で築30年以上のマンションは230万戸を超え10年後には400万戸を超える想定です。
そんな築年数が経った建物で悩むポイントの一つに排水管の老朽化による漏水や詰まりがあります。

 

雑排水管・汚水管の管種と特徴

1980年頃までに建てられた雑排水管に使われていた管は配管用炭素鋼鋼管(白ガス管、黒ガス管、SGP管、鉄管と呼ばれる)、汚水管に使われていた管は排水用鋳鉄管でした。
その後、アルファ―管や硬質ポリ塩化ビニル管と使われる管種が変更していき、現在では配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管は使われなくなりました。

■配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管が使われなくなった要因

配管用炭素鋼鋼管や鋳鉄管が使われなくなった要因は、老朽化によるサビの発生、それによる詰まりや管に穴が開き漏水するなどの被害があるからです。
管の種類によって耐久年数は変わりますが、概ね以下の耐久年数となります。

配管用炭素鋼鋼管・・・約30年

鋳鉄管・・・35年~40年

1990年より前に建築された建物は排水管の寿命が来ていると考えた方が良いです。

 

老朽化した排水管の対処方法

築30年以上経っている建物でも、排水管の詰まりや漏水がないところもあるかと思います。
しかし、管の中を覗いてみるとサビだらけになっていて管径が小さくなっている可能性が高いです。この状態ではいつ詰まりや水漏れが起きてもおかしくありません。まずは排水管内を調査して現状を知ることが大切です。

■排水管点検(カメラ調査)で内部の状況を確認

内部の様子がどうなっているのかわからないまま、どんな補修工事をするのか決めることはできません。
排水管の内部に専用カメラを引入れるカメラ調査なら、内部の状態を確認することができます。

下記の画像は築40年の排水管内です。

周りの凸凹しているのはすべて「サビ」です。奥の方は管径が狭まっているのがわかるかと思います。
この状態を放置していると管内が詰まり、逆流や悪臭、水漏れの原因になります。このような災害を防ぐためにも、まずは「管内の状況がどのような状態になっているのか」を把握することが大事です。

 

排水管の補修・修理方法

排水管の修理方法として皆さんがご存じなのは管そのものを取り替える工事だと思います。この工法を更新工事といいます。
しかし、建物内全ての管の取り換え工事は費用が高くなります。施工期間も長いため、なかなか施工に踏み切ることができない方も多いかと思います。

もう一つの選択肢としては、今ある管を使い、その中に新しい管を作る工法です。

■管の取り換え工事よりも安価で工期も短い「更生工事」

管を取り替える工法を「更新工事」、新しい管を作る工法を更生工事」と言います。
「更生工事」は更新工事に比べ費用が安く済み、施工期間も短縮できます。

費用が安く施工期間が短いからといって質が落ちることはなく、耐久年数は新しい管に取り替えた場合とほぼ変わらないです。
過去には更新工事より半分以上も金額が安くなった且つ施工期間も大幅に短縮された事例もあります。

■PCG排水管ライニング工法

弊社の更生工事では「PCG排水管ライニング工法」という工法を採用しています。

穴の開いた配管もそのまま補修、最短1日での施工が可能。40年以上の耐久性があり保証期間も20年と、コスト・時間的に非常にメリットの大きな画期的工法です。

 

■ライニング施工写真

【築47年マンション排水管】

 

更生工事と更新工事の比較、メリットデメリット

 

まとめ

1990年以前に建てられた建物は配管修理の検討をしてください。特に排水管はほとんどが鉄管を使用しており様々な異物を流すため、サビの発生や劣化が著しいです。サビをそのままにしておくと漏水や詰まりの原因になります。配管の修繕をする場合、まずは更生工事を検討してください。築年数が50年以上の建物や管の損傷が激しい場合は更新工事しか補修方法がなくなってしまうので、管の修繕は早めに検討して修繕費用の削減と施工期間を短くしましょう。修理をするか迷っている方はカメラ調査だけでもしてみてください。劣化が酷くなければ高圧洗浄を定期的に行えば数年は長持ちします。災害が起きる前に事前に対処しましょう。

 

排水管点検・工事のご依頼方法

弊社ではカメラ調査のみのご依頼も承っております。
更生工事について詳細を聞きたい・知りたい方は、是非一度お問合せください。

【日本全国対応の安心】
北海道から沖縄まで全国対応ですので、遠方の方でも遠慮なくご相談ください。
工法説明や更新工事との金額、施工期間の違いの事例を載せた資料も無料でダウンロードできます。


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